Ricordiamo che con Dpcm del 11 marzo 2020 e successivi altri provvedimenti il Governo ha introdotto stringenti misure al fine di contenere i casi di contagio da Coronavirus. Significative le ripercussioni economiche per tutti coloro che sono costretti ad abbassare le serrande e a rinunciare alla propria fonte di guadagno. Tali misure producono ripercussioni in particolare sul pagamento dell’ affitto con il rischio per gli inquilini di ricevere la notifica di uno sfratto per morosità.

Prima di capire i rimedi giuridici che il nostro ordinamento prevede in materia di contratti di locazione, occorre precisare quanto disposto fino ad oggi dal Governo.

Gli interventi governativi in materia locatizia, fino ad oggi, si sono limitati a concedere agevolazioni fiscali in favore degli esercenti la cui attività di impresa è stata sospesa a seguito delle misure restrittive “anti coronavirus”.

 CHI HA DIRITTO AL BONUS AFFITTO?

Il Decreto Cura Italia prevede, all’articolo 65, un’agevolazione in favore dei lavoratori autonomi (negozianti, commercianti, artigiani ecc.) costretti a chiudere le attività per rispettare le misure restrittive volte a limitare il contagio da Covid-19.

Non si tratta di una sospensione dei pagamenti dell’affitto bensì di un credito di imposta pari al 60% del canone di locazione versato o da versare. Non potranno beneficiare di tale agevolazione le attività commerciali non interessate dai provvedimenti restrittivi (ad esempio alimentari, tabaccai).

Ad oggi il credito d’imposta 60% su affitti è previsto unicamente per le locazioni di natura commerciale categoria C1. Il bonus locazioni commerciali ha validità per il mese di marzo.

L’Agenzia delle Entrate il 3 aprile ha emanato una apposita circolare 8E con la quale ha precisato che per poter usufruire di tale agevolazione occorre necessariamente il pagamento dell’affitto della mensilità relativa al mese di marzo da parte dell’inquilino.

 SOSPENSIONE DEGLI SFRATTI

Il Governo ha decretato il blocco degli sfratti su tutto il territorio italiano. Il provvedimento è contenuto all’articolo 103 comma 6 del decreto legge del 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. “Cura Italia”), che contiene una serie di misure economiche per far fronte alla crisi generata dal Coronavirus: «L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020».

Chi ha già ottenuto un’ordinanza di ingiunzione al pagamento del canone arretrato e sgombero locali, non potrà agire per l’esecuzione coattiva del provvedimento tramite intervento dell’ufficiale giudiziario e del fabbro per riappropriarsi dell’immobile. La morosità però resta e l’esecuzione forzata è rinviata a luglio 2020.

Il provvedimento, invece, non è rivolto specificatamente a chi finora ha pagato l’affitto regolarmente ed è moroso per  le mensilità relative ai mesi post Covid-19 e.

E’ POSSIBILE CHIEDERE LA SOSPENSIONE, INTERRUZIONE O RIDUZIONE DEL CANONE?

In via preliminare si precisa che per la riduzione e la sospensione dell’affitto  non ci sono norme o leggi che riconoscono automaticamente questo diritto agli inquilini o che impongano al proprietario di concedere tale beneficio.

L’art. 91 del Decreto Cura-Italia, introduce una disposizione che è diretta a considerare le conseguenze di un inadempimento qualora le stesse derivino dal “rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto” precisando che tale situazione “è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 (responsabilità del debitore) e 1223 (risarcimento del danno) c.c.” e ciò in relazione a “eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti”.

 In riferimento alla sospensione del canone di locazione il conduttore che sia interessato a continuare il rapporto di locazione potrebbe avvalersi dell’art. 1256 c.c. 2° comma, che prevede il caso della “impossibilità temporanea”.

Tale articolo stabilisce che il debitore, finché perdura la situazione di impossibilità sopravvenuta, “non è responsabile del ritardo nell’adempimento”.

L’emergenza Covid-19 ed il conseguente divieto legislativo di esercitare la propria attività può determinare l’impossibilità per il conduttore di utilizzare l’immobile, mentre la mancanza degli incassi determina l’impossibilità di adempiere alla propria obbligazione del pagamento del canone.

In ogni caso però al termine dello stato emergenziale, il debitore dovrà provvedere a corrispondere quanto non versato, ma non sarà tenuto al pagamento degli interessi e non dovrà provvedere al risarcimento dei danni.

In riferimento alla interruzione del canone di locazione la legge con riferimento ai contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo consente solamente agli inquilini in difficoltà di recedere in anticipo dal contratto in presenza di gravi motivi ; tale recesso è disciplinato dall’art. 27, co. 7 L. 292/78, osservando il in ogni caso il periodo di preavviso.

Con riferimento invece ai contratti di locazione ad uso abitativo il conduttore può avvalersi dell’art. 1467 c.c. il quale prevede che “Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458”.

E’ chiaro che tale norma potrà essere invocata solo dai soggetti che, a causa delle norme restrittive introdotte per contenere la diffusione del Coronavirus, abbiano avuto e possano provare una consistente riduzione delle proprie entrate.

Anche in tali ipotesi, inoltre, sarebbe sempre necessario il rispetto di un preavviso. 

 In riferimento alla riduzione del canone di locazione il nostro ordinamento non prevede una norma specifica che permette al conduttore la riduzione automatica al verificarsi di eventi straordinari.

Sempre invocando l’art. 1467 c.c. in caso di richiesta di risoluzione del contratto da parte dell’inquilino, il locatore potrebbe avere interesse ad evitare la risoluzione del contratto (ad esempio per evitare ,in vista della crisi, di avere un immobile vuoto e di dover comunque pagare tasse e spese condominiali). In tal caso il proprietario può ed il conduttore hanno la possibilità di rinegoziare l’importo del canone ad esempio prevedendo una riduzione fino al perdurare dell’emergenza. In caso di accordo sarà comunque necessario provvedere alla registrazione della modifica contrattuale presso l’Agenzia delle Entrate.

 Pertanto, al fine di evitare un contenzioso e la notifica di uno sfratto per morosità è opportuno che la sospensione o la riduzione del canone sia previamente concordata con il proprietario .

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